Investeren in garageboxen? Vergeet de fiscus niet

Een snelle blik op gespecialiseerde vastgoedsites leert dat u al een vrijstaande garage kunt kopen voor 15.000 euro. In stedelijke centra stijgt dat tot 30.000 à 40.000 euro,  aan de kust vallen prijzen te noteren van zowat 45.000 euro of meer.

Bij verhuring mag u rekenen op een maandelijks inkomen tussen zowat 50 euro en 120 euro. Uiteraard hangt alles af van vraag en aanbod. Zo zal u in de kern van een grote stad veel meer kunnen vragen dan op het platteland, waar nog vlot op de weg kan worden geparkeerd.

Een kandidaat-investeerder moet echter ook rekening houden met enkele fiscale aspecten.

Btw

Het eerste is de btw. U bent btw-plichtig als u een garage, een box of een autostaanplaats verhuurt. Als verhuurder moet u een btw-nummer aanvragen wil u de garage op regelmatige basis verhuren.

Vrijstellingsregeling voor btw

Of u btw moet aanrekenen, hangt af van het jaarlijks huurinkomen dat u uit uw garages haalt.

Bedraagt dat meer dan 25.000 euro, dan moet u 21% btw aanrekenen aan de huurders, periodieke btw-aangiften indienen en het btw-bedrag dat u ontving van de huurders, doorstorten naar de Staatskas. Wel kan u de btw die u betaalde in het kader van de verhuur, bijvoorbeeld schilderwerken, in aftrek brengen.

Blijft u onder dat bedrag of bent u door een andere economische activiteit niet btw-plichtig, dan kan u genieten van de vrijstellingsregeling voor btw. U hoeft geen btw te vragen aan uw huurders en voor de periodieke aangiftes bent u ook vrijgesteld. 

Dat levert de bizarre toestand op dat eenzelfde garage voor de huurder 21% duurder kan zijn indien ze wordt gehuurd van een grote verhuurder dan wanneer ze wordt gehuurd van iemand die er slechts een beperkt inkomen uit haalt.

Deze vrijstellingsregeling voor kleine verhuurders geldt overigens niet als u van de verhuring uw beroep maakt. In dat geval moet u steeds btw aanrekenen. De huurinkomsten zullen bij hem ook worden belast als beroepsinkomsten of als een divers inkomen.

Garage als deel van een contract of een gebouwencomplex

De btw-regeling voor garages speelt alleen voor vrijstaande garages die u apart verhuurt. Verhuurt u een garage, box of autostaanplaats aan een huurder waaraan u ook een onroerend goed verhuurt, of wanneer die deel uitmaken van eenzelfde gebouwcomplex, dan moet u geen btw aanrekenen.

Inkomstenbelasting

Hoe zit het met de inkomstenbelastingen? De verhuring van een garagebox vergelijkbaar met de verhuring van een woning. Verhuurt u ze aan een particulier die ze louter voor privédoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, dat door de fiscus automatisch met 40 procent wordt verhoogd. Verhuurt u ze aan iemand die de huursommen ook deels of volledig aftrekt als beroepsgebonden uitgaven, dan zal u belast worden op de werkelijke huurinkomsten.

Onroerende voorheffing

Op garageboxen moet ten slotte jaarlijks ook onroerende voorheffing worden betaald. Deze kan u, net zoals dit bij een huurovereenkomst voor een onroerend goed geldt, niet doorrekenen aan de huurder.