Un propriétaire a-t-il le droit de refuser un locataire ?

Les Belges sont de plus en plus nombreux à acheter des biens en vue de les louer. Environ 1 famille belge sur 6 possédait d’autres biens immobiliers en plus de la maison familiale en 2020. Un engouement qui s’explique par les taux d’intérêt particulièrement bas (qui rendent l’emprunt bon marché), le montant record de l’épargne et, bien sûr, la confiance inébranlable des Belges envers l’immobilier.

En Belgique, les propriétaires ont le droit de déterminer comme bon leur semble le montant du loyer d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou d’un autre bien. En outre, ils peuvent également choisir à qui ils souhaitent le louer. Mais attention à ne pas confondre sélection et discrimination. Vous pouvez refuser un locataire pour des raisons économiques, mais pas en raison de son genre, de la couleur de sa peau ou de son orientation sexuelle.

Quand parle-t-on de discrimination ?

Lorsque plusieurs locataires potentiels se portent candidats pour la location de votre bien, vous voudriez bien sûr choisir le meilleur : un locataire qui paie son loyer à temps, ne cause pas de nuisances, ne vous appelle pas tous les week-ends au moindre problème et qui prend soin de votre bien. Dans ce cas, vous pouvez effectuer une sélection entre les candidats, mais sans verser dans la discrimination. Il s’agit de discrimination lorsque vous laissez l’un de ces critères influencer votre choix :

Le genre (y compris la grossesse, la maternité et la transsexualité)
L’identité de genre, l’expression de genre, l’orientation sexuelle
L’âge
L’état civil
Le lieu ou la date de naissance
Les biens meubles et immeubles
La foi ou les croyances
Les convictions politiques
L’adhésion à un syndicat
La langue
L’état de santé, le handicap, les caractéristiques physiques ou génétiques
La position sociale
La nationalité, la race, la couleur de peau, l’origine nationale ou ethnique

Par exemple, si vous demandez un loyer de 800 € par mois, mais que vous l’augmentez à 850 € parce que le locataire fume, il s’agit d’une discrimination (toutefois, vous avez le droit d’inclure une interdiction de fumer dans le contrat). Si vous indiquez dans votre annonce « contrat à durée indéterminée requis », ou « CPAS s’abstenir », ces critères sont également considérés comme discriminatoires.

Que faire en cas de doute ?

Mais que faire si vous louez un appartement au quatrième étage sans ascenseur ? Pouvez-vous refuser un locataire en fauteuil roulant ? Oui, vous pouvez, car dans ce cas la différence de traitement est justifiable. De même, si vous louez un bien à une personne handicapée, renseignez-vous sur la nature du handicap afin de vous assurer que le bien est adapté. Une personne en fauteuil roulant peut vous demander d’apporter une petite modification à l’habitation (par exemple, l’installation d’une rampe dans l’entrée), dont le coût peut être compensé par une subvention publique. Il peut s’agir d’une discrimination si vous n’acceptez pas.

Il appartient au tribunal de déterminer s’il s’agit ou non d’une discrimination. Celui-ci peut dès lors ordonner la cessation de la discrimination, imposer une pénalité ou une compensation, ou même, dans certains cas, condamner un propriétaire au pénal et lui infliger des amendes et des peines de prison, que la discrimination soit intentionnelle ou non. Il y a discrimination lorsqu’un propriétaire fait une distinction injustifiée sur la base, par exemple, de l’âge ou de la langue, peu importe l’intention de celui-ci.

Quels sont les éléments qui permettent de refuser un locataire ?

Vous pouvez invoquer des raisons économiques pour refuser un locataire, par exemple, vous pouvez refuser une personne si elle est incapable de prouver qu’elle dispose de moyens suffisants pour payer le loyer. Dans ce cas, le refus est lié à vos intérêts en tant que propriétaire. Vous devez vous assurer que votre loyer sera versé chaque mois, peu importe que votre locataire potentiel soit de gauche ou de droite aux élections.

Afin de savoir si un locataire sera en mesure de payer le loyer chaque mois, vous pouvez lui demander le montant de ses revenus. Par exemple, vous pouvez lui demander de vous fournir une fiche de paie (sur laquelle le nom et l’adresse de l’employeur ont éventuellement été rendus illisibles). Vous pouvez également demander une preuve du paiement des loyers précédents, un certificat de solvabilité de la banque ou un avertissement extrait de rôle s’il s’agit d’un indépendant. En revanche, vous ne pouvez pas poser de questions sur la source de revenus ni la profession. Il va de soi que vous ne pouvez pas copier ces documents. Vous devez les rendre immédiatement. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas obtenir d’informations sur d’éventuelles dettes. Ces informations sont disponibles auprès de la Centrale des crédits aux particuliers, mais ne sont accessibles qu'aux banques.

L’association Propriétaires Réunis applique une règle selon laquelle un candidat locataire doit être en mesure de présenter un revenu équivalent à environ trois fois le montant du loyer (sans les frais). Par exemple, un revenu net de 2 100 € pour une maison dont le loyer est de 700 €. Vous avez le droit de refuser le locataire si ses revenus sont inférieurs. Toutefois, il est préférable de ne pas fonder votre décision uniquement sur la fiche de paie. Tenez également compte, par exemple, des allocations familiales, des pensions alimentaires ou d’autres revenus.

Quelles informations un propriétaire peut-il demander à un locataire potentiel ?

Tant que le candidat n’a pas visité le bien, vous ne pouvez lui demander que son nom, son prénom, son numéro de téléphone et son adresse e-mail.

Une fois que le locataire potentiel a visité la propriété, le propriétaire peut demander d’autres informations si elles sont pertinentes pour la recherche d’un locataire :

Données d’identité : prénom et nom, adresse, numéro de téléphone portable et adresse e-mail (si nécessaire, numéro de téléphone fixe et numéro de fax).
État civil
Composition de ménage : nombre et âge des adultes et des enfants
Animaux domestiques : type et nombre
Revenu mensuel net et loyer actuel
Une preuve du paiement des loyers précédents, un certificat de solvabilité de la banque ou l’avertissement extrait de rôle si le candidat locataire est indépendant

Ce que le locataire ne peut pas demander :

Une copie de la carte d’identité, du passeport ou du numéro de registre national
Les numéros de comptes bancaires ou les soldes des comptes bancaires
Un extrait du casier judiciaire
Les biens immobiliers possédés
La source de revenus
Vous ne pouvez demander la marque de la voiture, et éventuellement la plaque d’immatriculation, que si ces informations sont pertinentes pour la rédaction du contrat, par exemple si vous louez une habitation avec une place de parking.

Pouvez-vous demander un loyer supérieur au montant affiché ?

Le propriétaire est tenu d’afficher le prix du loyer et les coûts et charges, mais il peut également augmenter (ou diminuer) le loyer. Cette augmentation peut s’avérer intéressante, par exemple, en cas de grand intérêt de plusieurs locataires potentiels. Pour ce faire, cependant, il convient d’indiquer clairement que le loyer affiché n’est pas une offre, mais le prix demandé, ce qui implique qu’il y a encore matière à discussion. Veillez à demander le même prix (majoré) à tous les locataires potentiels sans distinction. Si ce n’est pas le cas, un candidat locataire peut invoquer la discrimination.

En tant que propriétaire, vous pouvez également mettre en concurrence les candidats locataires. S’il est difficile d’organiser une vente aux enchères, vous pouvez demander aux candidats locataires de vous remettre séparément une offre, puis faire votre choix. Dans ce cas également, il est important d’afficher le prix demandé.