Maison vendue, mais pas encore envie de déménager ?

Les personnes qui vendent leur bien et en achètent un autre simultanément se trouvent parfois dans une situation délicate. L’acheteur souhaite emménager le plus rapidement possible, car son acheteur veut également déménager dans les plus brefs délais. La pression monte, car le premier acheteur n’a toujours pas de nouveau logement… L’inverse arrive également : vous aimeriez emménager dans votre nouveau logement juste après la signature de l’acte, mais le vendeur souhaite y rester quelques mois de plus. Pour peu que les agendas des notaires soient difficiles à coordonner, la situation peut se compliquer davantage. Quelle solution trouver dans ce cas ?

Une solution : l’indemnité d’occupation

Le vendeur et l’acheteur peuvent déjà inclure dans le contrat de vente, ou ultérieurement dans l’acte, le fait que le vendeur demeure dans l’habitation jusqu’à une date déterminée. Dans ce cadre, ils incluent une indemnité d’occupation dans le contrat ou l’acte de vente.

Il convient de distinguer l’« occupation » de la « location ». En effet, l’objectif n’est pas de permettre à un vendeur d’invoquer la législation sur les loyers. En effet, celle-ci reprend une interdiction d’expulsion sans motifs valides, le droit à un délai supplémentaire pour le locataire, etc. C’est pourquoi on ne parle jamais de loyer, mais bien d’indemnité d’occupation.

Montant de l’indemnité d’occupation et durée

Le montant de l’indemnité d’occupation est négociable librement. À titre de référence, vous pouvez utiliser les prix de propriétés similaires dans votre quartier. Mais dans la pratique, l’indemnité d’occupation est souvent nulle. L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur ce point lors des négociations si, par exemple, le vendeur est prêt à baisser le prix du bien en contrepartie. Notez qu’en Flandre, il n’est pas permis de mentionner dans l’acte que l’indemnité d’occupation est incluse dans le prix de vente, car cela pourrait être considéré comme une fraude fiscale (voir ci-dessous). À Bruxelles et en Wallonie, en revanche, c’est autorisé.

Par ailleurs, vous pouvez déterminer mutuellement non seulement le montant, mais aussi la durée de l’occupation. En théorie, il peut s’agir d’une semaine ou de trois ans, même si ce scénario ne se produit jamais (ne surestimons pas la patience de l’acheteur…). En général, les deux parties s’accordent sur une période de deux à trois mois, ce qui laisse suffisamment de temps au vendeur pour trouver une alternative.

Soin de l’habitation et contrat-cadre

Pour éviter que le vendeur ne dégrade le bien pendant les dernières semaines et les derniers mois de son séjour, celui-ci s’engage dans l’acte à le gérer en bon père de famille. En outre, pendant la durée de son « occupation », il lui est interdit de mettre un terme à son assurance incendie. De plus, il est tenu de continuer à payer les factures (gaz, eau, électricité, etc.). L’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire, mais si le vendeur demeure plusieurs mois dans l’habitation, celui-ci est conseillé, accompagné de quelques photos.

Dans le cas contraire, l’acheteur et le vendeur ont la possibilité d’établir un contrat-cadre. Il s’agit d’une solution sûre lorsque l’acheteur peut déjà s’installer dans le bien alors que le vendeur en reste propriétaire (c’est-à-dire lorsque le transfert de propriété, qui coïncide souvent avec le passage de l’acte, n’a pas encore eu lieu). Cela se produit, par exemple, lorsque l’acheteur souhaite déjà emménager dans l’habitation pour commencer les rénovations plus tôt.

Deux conditions fiscales pour l’acheteur

L’« occupation » de l’acheteur est liée à deux conséquences fiscales. Il doit régler la taxe d’enregistrement sur le prix de vente du bien. La taxe d’enregistrement est également due sur l’indemnité d’occupation ou la valeur locative estimée sur la base des propriétés environnantes et comparables (dans le cas d’une indemnité d’occupation nulle).

Si l’acheteur reçoit une indemnité d’occupation, celle-ci sera imposée à l’impôt sur le revenu des personnes physiques comme un revenu locatif classique. L’acheteur doit déclarer le montant proportionnel du revenu cadastral (RC) du bien au code 1106/2106 de la déclaration d’impôt pour les mois où il est déjà propriétaire de l’habitation, mais n’y habite pas encore. Ce RC partiel sera indexé et augmenté de 40 %. Le résultat est ajouté aux autres revenus et imposé selon les taux d’imposition progressifs.

Si le vendeur n’a pas déménagé à la date convenue

Si le vendeur refuse de quitter le bien à la date convenue, la procédure est simple : l’acheteur demande à un huissier de justice d’expulser le vendeur sans délai. Mieux vaut le préciser dans l’acte pour éviter d’endosser les coûts d’expulsion.

Qu’en est-il de l’argent déjà reçu par le vendeur ?

Une fois l’acte de vente passé, le vendeur reçoit l’argent immédiatement. En attendant d’acheter un autre bien, mieux vaut ne pas laisser une somme aussi importante sur un compte courant. Si vous souhaitez que votre argent rapporte des intérêts dès le premier jour, placez-le sur le compte d’épargne Flex de NIBC Direct, par exemple.

Vente en viager : lorsque le vendeur souhaite rester dans le bien jusqu’à son décès

Certains propriétaires souhaitent vendre leur logement tout en continuant à l’habiter jusqu’à leur décès, par exemple, pour profiter pleinement de leur retraite grâce à la totalité de l’argent de la vente. Cette solution existe aussi, il s’agit de la vente en viager. Les personnes qui achètent un bien en viager ne paient pas la totalité de la somme en une fois, mais par tranches. Toutefois, dans la pratique, on prévoit généralement un « bouquet » ou paiement anticipé, un montant unique dû à la signature de l’acte. L’acheteur paie ensuite une rente périodique au vendeur. L’obligation de payer cette rente prend fin au décès du vendeur ou à l’expiration de la durée stipulée dans le contrat.