Investir dans des boxes de garage ? N’oubliez pas le fisc

Un rapide parcours des sites immobiliers spécialisés nous apprend que l’on peut acheter un garage individuel pour 15 000 euros. Dans les centres urbains, le prix grimpe à 30 000 ou 40 000 euros, tandis qu’à la côte, on enregistre des prix allant jusqu’à 45 000 euros, voire plus encore.

La location d’un garage devrait vous rapporter entre 50 et 120 euros par mois. Bien sûr, tout dépend de l’offre et de la demande. Ainsi, en plein centre-ville, vous pourrez demander beaucoup plus qu’à la campagne, où l’on peut se garer encore assez facilement sur la voie publique.

Le candidat investisseur doit toutefois tenir compte de quelques aspects fiscaux.

TVA

Le premier, c’est la TVA. Vous êtes assujetti à cette taxe si vous louez un garage, un box ou un emplacement pour voiture. Le bailleur doit demander un numéro de TVA s’il souhaite louer le garage sur une base régulière.

Exonération de la TVA

C’est le revenu locatif annuel tiré de vos garages qui détermine si vous devez facturer ou non la TVA.

Si ce revenu est supérieur à 25 000 euros, vous devez compter 21 % de TVA aux locataires, introduire des déclarations périodiques à la TVA et reverser au Trésor le montant de la taxe perçue auprès des locataires. Vous pouvez déduire la TVA que vous avez payée dans le cadre de la location, par exemple pour des travaux de peinture.

Si vous restez sous ce montant, ou si vous n’êtes pas assujetti à la TVA du fait d’une autre activité économique, vous pouvez bénéficier d’une exonération. Vous ne devez pas demander de TVA à vos locataires et vous êtes également exempté des déclarations périodiques.

Il s’ensuit une situation bizarre où un même garage peut être 21 % plus cher pour le locataire s’il a été mis en location par un gros bailleur plutôt que par un propriétaire qui ne retire qu’un revenu limité de la location.

Cette exonération pour les petits bailleurs ne vaut d’ailleurs pas lorsque ceux-ci font de la location leur métier. Dans ce cas, ils doivent toujours facturer la TVA. Les revenus locatifs seront imposés comme des revenus professionnels ou des revenus divers.

Garage faisant partie d’un contrat ou d’un complexe de bâtiments

Le régime de la TVA pour les garages ne s’applique qu’aux garages individuels loués séparément. Si vous louez un garage, box ou emplacement pour voiture à un locataire auquel vous louez aussi un bien immobilier, ou si le garage, box ou emplacement fait partie d’un même complexe de bâtiments, vous ne devez pas compter de TVA.

Impôt sur les revenus

Qu’en est-il de l’impôt sur les revenus ? La location d’un box de garage est comparable à la location d’une habitation. Si vous louez à un particulier qui l’utilise à des fins purement privées, vous êtes imposé sur le revenu cadastral indexé, que le fisc majore automatiquement de 40 %. Si le locataire déduit partiellement ou totalement le loyer au titre de dépenses professionnelles, vous êtes taxé sur les revenus locatifs réels.

Précompte immobilier

Enfin, le précompte immobilier est également dû chaque année sur un box de garage. Vous ne pouvez le répercuter sur le locataire, comme dans le cas d’un bien immobilier en location.