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Combien vaut votre maison ? Il existe plusieurs manières de le calculer. Nous avons dressé pour vous une liste de leurs avantages et inconvénients.
La valeur de votre habitation constitue un facteur décisif en cas de vente. Et même si vous ne souhaitez pas vendre, connaître la valeur de votre maison ou de votre appartement vous permet de mieux négocier les conditions d’un nouveau prêt hypothécaire. Bien entendu, il est toujours intéressant de se renseigner régulièrement sur la valeur de son bien. Va-t-elle augmenter avec les prix de l’immobilier dans la région ou rester identique ? Et dans ce cas, pouvez-vous augmenter la valeur de votre bien, par exemple grâce à une rénovation (dans le domaine de l’énergie) ?
À partir de l’année 2022, l’évaluation par un évaluateur est même obligatoire pour les acheteurs qui contractent un prêt immobilier. Les banques devront dès lors adapter leurs prêts sur la base de la valeur estimée et non sur la base du prix d’achat. Les acheteurs qui offrent plus que la valeur estimée devront payer eux-mêmes la différence.
La valeur d’un bien est influencée par de nombreux facteurs plus ou moins explicites : l’évolution des prix sur le marché de l’immobilier général et résidentiel, la conjoncture économique, la politique monétaire (des taux d’intérêt bas entraînent une hausse des prix des logements), le type de logement, la rareté, l’emplacement, la surface, l’état du bien, l’ancienneté, le nombre de pièces, le degré de finition, etc.
Voici 5 différentes options disponibles pour évaluer la valeur d’un bien :
1. Estimer vous-même la valeur de votre bien grâce aux outils en ligne
Des outils de calcul en ligne tels que l'Indicateur de Prix Zimmo et l’outil d’estimation d’Immoweb peuvent vous donner une idée globale de la valeur de votre maison en fonction d’une série de données : données cadastrales, type de construction, score CPE, superficie, etc. Il vous suffit de remplir les données demandées, puis de laisser le modèle de calcul faire son travail.
À l’instar de toutes les autres, cette méthode a ses failles, car la valeur d’un bien ne correspond pas nécessairement au prix que l’acheteur est prêt à payer pour l’acquérir. Que l’estimation soit effectuée par vous ou par un expert, la valeur estimée n’est pas nécessairement le prix demandé ou le prix offert lors d’une vente.
Le SPF Économie propose un autre baromètre en ligne pour connaître la valeur de votre bien. Vous y trouverez des informations sur les prix de vente moyens des maisons, villas et appartements par commune.
Avantages
- Gratuit et facile d’utilisation ;
- Estimation disponible en quelques minutes ;
- Un bon début si vous envisagez de vendre ou de refinancer votre bien.
Inconvénients
- Plus grand risque de marge d’erreur : l’évaluation est plutôt quantitative et non qualitative ;
- Les agents immobiliers, les banques et les professionnels de l’immobilier n’utilisent pas ces outils en ligne très répandus pour déterminer la valeur d’un bien.
2. Estimer vous-même la valeur de votre bien en comparant avec des biens similaires
Si vous souhaitez connaître la valeur de votre habitation, n’hésitez pas à vous renseigner sur le sujet. Le plus simple est de le demander au vendeur ou à l’agent immobilier, ou une fois l’acte passé, au bureau de la sécurité juridique responsable de la municipalité dans laquelle se trouve le bien (anciennement les bureaux des hypothèques et de l’enregistrement). Vous pouvez partir du principe que deux maisons situées dans le même quartier disposant approximativement de la même surface, du même nombre de chambres et de salles de bains, de scores CPE comparables, etc. se situent dans des gammes de prix semblables. Ne vous limitez pas à deux propriétés pour déterminer la valeur d’un bien, mais cherchez-en plutôt quatre ou cinq.
Avantages
- Comme les outils en ligne, il s’agit d’une solution gratuite ;
- Il fournit un aperçu de la valeur sur la base de données récentes, intégrant la dynamique actuelle du marché ;
- Il s’agit d’une « méthode de mesure » courante dans le secteur de l’immobilier.
Inconvénients
- Il n’existe pas deux habitations identiques, vous devrez peut-être ajuster la valeur de votre bien ;
- La demande et les prix de vente récents peuvent varier en fonction de divers facteurs, ce qui fausse un peu les estimations ;
- Le processus peut prendre du temps et faire l’objet d’un suivi.
3. Évaluation de votre propriété par un courtier
L’époque où les agents immobiliers donnaient un chiffre après 15 minutes de visite est révolue. Les agents immobiliers et autres professionnels de l’immobilier allient données quantitatives et inspection qualitative pour déterminer la valeur d’un bien. Vous recevrez peut-être quelques appels téléphoniques et e-mails par la suite, mais les évaluations effectuées par les agents immobiliers ne sont généralement pas contraignantes si vous avez véritablement l’intention de vendre votre bien. Si l’estimation est à titre purement informatif, l’agent immobilier vous facturera probablement entre 250 € et 350 €. Dans tous les cas, ne vous limitez pas à un seul agent, demandez plusieurs avis.
Avantages
- Vous obtiendrez probablement une estimation plus précise que la vôtre en demandant l’avis d’un professionnel qualifié ;
- L’évaluation est généralement gratuite.
Inconvénients
- Certaines agences immobilières facturent des frais pour ce service ; demandez d’abord si l’évaluation est gratuite ;
- Les revenus d’un agent immobilier reposent principalement sur le travail de ses vendeurs. Il arrive que les agents immobiliers « surévaluent » votre habitation dans l’espoir de gagner un client.
4. Estimation de votre propriété par un notaire
On l’oublie parfois, mais vous pouvez également demander à votre notaire d’évaluer votre bien, une solution qui présente un avantage considérable. Le notaire vous donnera un avis et une analyse honnêtes, car il a moins d’intérêts dans l’affaire qu’un agent immobilier. De plus, un notaire gère chaque semaine des actes de vente et, tout comme un agent immobilier, il possède un bon aperçu des données quantitatives.
Avantages
- L’estimation est censée être neutre ;
- Elle est généralement gratuite (si vous choisissez ce notaire pour passer l’acte de vente) ;
- Il peut s’agir d’un bon moyen de fixer un prix de vente.
Inconvénients
- Bien que l’estimation soit effectuée de la manière la plus objective possible, l’avis d’un seul notaire n’est pas concluant, car lui aussi utilise une base de données avec des points de comparaison. Cette évaluation vous donnera une bonne indication, mais ne peut pas être comparée à un véritable rapport. Il est donc préférable de faire déterminer la valeur par plusieurs agents immobiliers ou d’autres professionnels ;
- Si vous demandez à un notaire d’estimer votre bien sans avoir de projet de vente, il risque de vous renvoyer vers un expert.
5. Évaluation de votre propriété par un expert
Enfin, vous pouvez choisir de faire appel à un évaluateur agréé. Vous trouverez la liste des évaluateurs agréés sur le site de la CIBEX, la Chambre des Experts immobiliers de Belgique (géomètres, architectes et autres professionnels de l’immobilier). Mais ce service a un prix : plus votre bien est grand ou complexe, plus le prix est élevé. Il n’est pas rare de payer entre 300 € et 600 €. Pour éviter les surprises, mieux vaut demander le prix à l’avance, comme lorsque vous faites appel à un agent immobilier ou un notaire.
Avantages
- C’est la manière la plus neutre et objective de déterminer la valeur d’un bien ;
- Niveau d’expertise élevé.
Inconvénients
- Coûte de l’argent ;
- Évaluer la valeur d’un bien n’est pas une science exacte. La valeur du bien peut varier, même avec deux estimations.
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